ייעוץ משכנתאות לבעלי עסקים: איך משיגים את ההצעה הכי משתלמת?

כאשר אדם שעובד בתור "שכיר" רוצה לקבל הצעה למשכנתה, הוא עובר תהליך די פשוט. עוברים על תלושי השכר, בוחנים את דירוג האשראי ובסופו של דבר לבנק קל מאוד להבין את יכולת ההחזר, ההכנסה הפנויה, גובה ההחזר החודשי שאותו אדם יכול לעמוד בו (בין היתר גם לפי דרישת בנק ישראל) ובסוף להחליט אם לאשר או לא ובאילו תנאים.

כאשר מדובר בבעלי עסקים, התמונה היא כמובן יותר מורכבת – וישנם קריטריונים נוספים אשר משפיעים על ההתנהלות הפיננסית ועל יכולת ההחזר – וכל אחד מהם יכול לגרום לבנק להקשיח עמדות או דווקא לגלות יותר אמונה ולשפר את תנאי ההצעה.

כדי שהתרחיש החיובי הזה יתממש, כדאי קודם כל להבחין בין שני גורמים שיכולים לסייע בהשגת ההצעה הטובה ביותר. הראשון הוא יועץ משכנתאות, שמתמחה ספציפית בייעוץ משכנתאות לסעלי עסקים ומכיר לעומק את עולמות המשכנתה והמסלולים השונים של הבנקים.
אלו יועצים שלא רק עשו קורס ייעודי בייעוץ משכנתאות, אלא לרוב כלכלנים, רו"ח מנהלי כספים, אנשים עם ניסיון בעולם הפיננסים ולרוב גם עם תואר אחד או שניים בתחום.

לצד יועצי המשכנתאות, גם כלכלנים שמתמחים במימון יכולים לסייע רבות לבעלי עסקים בתהליך הזה. אלו אנשי מקצוע שמבינים איך הבנקים והגופים המממנים פועלים וחושבים וגם יודעים כיצד לבחון את העסק והבעלים בצורה רחבה ויסודית הרבה יותר. כך ניתן לגבש בקשה מפורטת לקבלת משכנתה, כזאת שמציגה את העסק באור חיובי יותר, מחזקת את האמונה של הגורם המממן בבעל העסק וגם, בתקווה, משפרת את היקף הריבית ותנאי ההחזר.

מעוניינים בפגישה?
לחצו על הכפתור ובואו נקבע!

משחק עדין של איזונים ובלמים

בשביל הרוב המוחלט של האנשים, הקמת עסק ורכישת נכס הן ללא ספק ההשקעות הגדולות ביותר בחיים. אולם חשוב לזכור ששני הנכסים הפיננסיים האלו יכולים להשפיע לטובה ולרעה זה על זה – ולכן, אם רוצים להחזיק בשניהם בו זמנית, נדרשת מערכת של איזונים ובלמים שתמנע השפעות שליליות ולא רצויות.

מה זה אומר בדיוק? במילים פשוטות, מצד אחד אנחנו לא רוצים שהמשכנתה למגורים תפגע בעסק או תגרור את בעל העסק להחזרים גבוהים שהוא לא יכול לעמוד בהם. מהצד השני, משכנתה לרכישת נכס נדל"ן עדיין יכולה להועיל מאוד לעסק בראייה כלכלית וארוכת טווח, כי לאורך ההיסטוריה בישראל, נכסי נדל"ן מעולם לא ירדו מתחת לשווי שלהם ולכן בעלי עסקים שמחזיקים בהם ככל הנראה ייהנו מרווח לאורך השנים.

במשחק העדין הזה של רווח מול סיכון, אנחנו מוכרחים לעשות הכול כדי לוודא שתהליך לקיחת המשכנתה לא יפגע בנו בטווח הארוך ומנגד לוודא שהעסק עצמו לא יפגע בסיכויים לקבל משכנתה בתנאים נוחים.

לכן, קודם כל כדאי להבין לאיזה בנק לפנות קודם עם הבקשה למשכנתה. לדוגמה, יכול מאוד להיות שהבנק שבו מתנהל החשבון שלנו יסתכל על סך החובות ויבחר להקשיח עמדות – ואז גם בנקים אחרים שיראו את שלילת הבקשה, יחשבו פעמיים אם לאשר אותה בעצמם. במקרה כזה, אולי עדיף לפנות לגורמים אחרים לפני שפונים לבנק שלנו. מנגד, ישנם מצבים שבהם עדיף לפנות לבנק שבו מתנהל החשבון, בייחוד אם ההתנהלות מולו היא חיובית ויציבה לאורך השנים.

בהקשר הזה חשוב לזכור שאין תשובה אחת שתמיד תהיה נכונה וכדי לקבל החלטה מושכלת צריך להכיר לעומק את הבנקים, את הנפשות הפועלות בהם ואת האופן שבו הם חושבים.

אומרים שתזמון זה הכול בחיים – וזה בוודאי נכון גם בעולם המשכנתאות. יש זמנים שבהם לבנק מסוים, לסניף או אפילו לבנקאי כזה או אחר, יש תנאים מוגדרים שהוא חייב לעמוד בהם, כמו לדוגמה מכסה של משכנתאות שהוא מוכרח להעמיק.
במצב כזה, הוא יכול לתת תנאים טובים כי הוא רוצה לעמוד במכסה, בעוד שגורם אחר, שכבר עבר את המכסה, ייתן תנאים פחות טובים לאותה הצעה בדיוק. כאן נכנס לתמונה היועץ הפיננסי שבוחן כמה הצעות, מכין את התיק בצורה הטובה ביותר וגם שומר על קשר רציף עם בנקאים במסגרות שונות כדי למצוא את העסקה המשתלמת ביותר.

משכנתאות מסחריות לבעלי עסקים:
כיצד הבנקים בוחנים ומאשרים אותן?

כשעסק רוצה לרכוש נדל"ן, הוא יכול גם לקחת משכנתה מסחרית ולא פרטית. במקרה כזה, נדרשת מומחיות מיוחדת באופן הצגת הדוחות, על מנת להשפיע על מקבלי ההחלטות לאשר את הבקשה.

בשונה ממשכנתה פרטית, כשבנק בוחן בקשה למשכנתה מסחרית, הוא בודק לא רק את סוג ההלוואה, אלא גם את הפעילות של העסק לאורך השנים ואת יכולת ההחזר שלו. בתהליך הזה, הבנק בודק לא רק את העבר של העסק, אלא גם מעריך מה יקרה לו בעתיד – ולכן בשלב הזה יש הרבה מקום ליצירתיות ולהצגת נתונים נוספים שיצבעו את העתיד של העסק בגוונים בהירים יותר.

אם לדוגמה מציגים תוכנית עסקית שמראה כי נכס מסחרי יכול לשפר את הרווחיות של העסק ולצמצם את ההוצאות שלו, ברור שהבנק יסתכל על ההצעה בצורה אחרת. המטרה המרכזית בתוכנית כזאת היא להראות שמה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה – ושאנחנו כבעלי העסקים, מחזיקים בתוכנית שתעזור להגדיל את הרווחיות בדרכים שונות, גם בזכות הנכס שאנחנו שואפים לרכוש.

לדוגמה, במקרים רבים הבנקים מסתכלים למשל על עסקים מתחום הבנייה ושוללים בקשות להלוואה, בגלל המשבר החמור שהיה בענף בשנתיים האחרונות. אולם מנגד, אם בעל העסק מביא חוות דעת נגדית של כלכלן, כלומר תוכנית עסקית, אפשר לגרום לבנק להסתכל על ההצעה באור שונה. כך, אם נמשיך עם הדוגמה של עסק בענף הבנייה, נוכל לציין שאמנם הענף נפגע, אבל העסק רוצה לרכוש את הנכס כדי להשכיר גם ללקוחות פרטיים – וכך הוא מנתק את עצמו מהשינויים שחלו ואולי יחולו בענף בעתיד.

התפקיד שלנו בתהליך הייעוץ העסקי הוא להראות עתיד שונה ממה שאותו כלכלן או אנליסט של הבנק שרטט עצמו. זו ההזדמנות להראות איך אנחנו כבעלי עסקים רואים את העתיד של העסק ומה אנחנו עושים כדי להבטיח את ההצלחה שלו – וזה, במידה רבה, הדבר החשוב ביותר שעוזר לבנק להאמין בנו יותר ולהציע משכנתה בתנאים משופרים.

לפתיחת הוואצאפ ושליחת הודעה
1
כל הכבוד על ההחלטה לקחת את העתיד הפיננסי שלך צעד קדימה💪🏼 יחד נוכל לעלות אותך לרמה הבאה.

אנחנו מזמינים אותך ליצור קשר ונשמח לענות לך על כל שאלה.

(טוב, אולי לא על כל שאלה, אבל על כל מה שקשור בייעוץ עסקי ופיננסי :)

ואל חשש, אפשר לערוך את ההודעה לפני השליחה
דילוג לתוכן