תכנון כלכלי מלא לפרוייקט
ממפים את כל ההוצאות, בונים תחזית הכנסות ריאלית, ומשקפים את עלויות הפרויקט ואיפה צריך לשים לב. התוצאה: החלטות ברורות, בלי הפתעות בהמשך.
ייעוץ פיננסי ליזמי נדל״ן
ייעוץ פיננסי ליזמי נדל"ן הוא שירות המכיל את כל התשתית הכלכלית שהפרויקט צריך לפני פנייה לבנק או גורמי המימון, תכנון תקציב, עזרה בעדכון דוח אפס, חישוב עלויות, תזרים מזומנים ורווח יזמי.
מד הדלקאשראי
יש לכם פרויקט בתכנון? זה הזמן לוודא שהוא גם ממומן כמו שצריך.
השירות מתאים ליזמים פרטיים, בעלי מגרשים או משפחות שבונות על קרקע קיימת, ומספק תמונה כלכלית מסודרת על הפרויקט: כמה יעלה לבנות, מה צפוי להיכנס, ומהו מבנה העסקה שהבנק יוכל לאשר. זה הבסיס לקבלת מימון, וגם הכלי שיאפשר ליזם לקבל החלטות נכונות לאורך כל הדרך.
ייעוץ פיננסי ליזמי נדל״ן
ממפים את כל ההוצאות, בונים תחזית הכנסות ריאלית, ומשקפים את עלויות הפרויקט ואיפה צריך לשים לב. התוצאה: החלטות ברורות, בלי הפתעות בהמשך.
עובדים יחד עם שמאי וכלכלן ומעדכנים את הדוח שבנק או גורמי המימון רוצים לראות, כולל תמחור ריאלי ועדכני של מחירי הדירות, דיוק עלויות הבנייה וצפי של הרווח היזמי המדויק. כשהדוח בנוי נכון, סיכויי האישור עולים, והתנאים משתפרים.
מציגים את הפרויקט לגופי המימון, מדייקים את הנתונים, מנהלים את המשא ומתן ומשיגים את המסלול שמתאים לכם, בין אם זה בנק, קרן או פתרון משלים. ככה מקבלים מימון בתנאים טובים, בלי לבזבז זמן.
מלווים אתכם גם אחרי האישור: בונים תזרים, עוקבים אחרי התקציב, ומתמודדים עם כל חריגה או שינוי בשטח. המטרה: לשמור על שליטה מלאה, עד שהפרויקט גמור.
למה DBE
עם ניסיון של עשרות פרויקטים, אנחנו יודעים לזהות מראש איפה הסיכון, איפה הבנק יעצור, ואיפה אפשר לחסוך. הניסיון הזה מתורגם לתכנון מדויק יותר ולמימון נכון יותר עבור היזם.
מנהלים את הקשר עם השמאי, הכלכלנים, עורכי הדין והבנק, ודואגים שכל צד יקבל בדיוק את מה שהוא צריך כדי להתקדם. חוסכים אי-הבנות, תיקונים מיותרים ועיכובים שנובעים מתיאום לקוי בין הגורמים.
מתכננים את הדוח האפס והמסמכים הפיננסיים בהתאם לדרישות הגופים המממנים, עם נתונים מדויקים ותחזיות רווח ריאליות, כדי להבטיח שהפרויקט יאושר בתנאים הטובים ביותר.
אנחנו לא נעלמים ברגע שהבנק מאשר. ממשיכים לבדוק תזרים, לעקוב אחרי התקציב, ולעזור כשמשהו משתבש. כי בסוף, הרווח נשאר רק אם שומרים עליו עד הקו הסופי.
ייעוץ פיננסי ליזמי נדל״ן
בין אם מדובר בקרקע שנרכשה להשקעה ובין אם זו קרקע פרטית לבנייה עצמית, כל תהליך מימון מחייב תכנון פיננסי, דוח אפס, והצגת נתונים שמדברים בשפה של הגוף המלווה. השירות מותאם ליזמים בתחילת הדרך שצריכים לבנות תשתית מספרית לפני הפנייה לבנק.
הוספת יחידות דיור, פיצול נכסים או תוספת קומות, כל פעולה תכנונית מצריכה בחינה כלכלית אמיתית: כמה עולה לבצע, כמה אפשר לקבל מהמימון, ומה הרווח שנותר או החזר ההלוואה הרצוי. ייעוץ פיננסי מאפשר להבין את התמונה לפני שמתחייבים.
זוגות שמבקשים לבנות על קרקע קיימת (לרוב מהמשפחה) נדרשים לעבור תהליך ליווי בניה מול בנק מלווה, שמחייב דוח אפס, תכנון תקציב ותזרים ברור. השירות מותאם בדיוק למי שלא מגיע מהתחום, אבל צריך לדעת לאן הוא נכנס. הצוות שלנו מורכב ממומחים במימון, מומחי משכנתאות, יוצאי בנק, ואנשים שחיים את עולם החיתום מעל לעשור. זה בדיוק הצוות שאתם רוצים לצדכם בפרויקט שכזה.
פרויקטים רבים נעצרים כשהבנק לא מאשר את המימון, או כשהתנאים לא מאפשרים לצאת לדרך. במקרים כאלה, ליווי פיננסי ממוקד מאפשר לבדוק את המספרים מחדש, לחדד את הנתונים, ולגשת שוב, עם תיק שמבוסס על שפה שהבנק יודע לאשר.
ייעוץ פיננסי ליזמי נדל״ן
לא מעט אנשים נכנסים לעולם של יזמות נדל"ן מהצד הפרטי, עם מגרש שקיבלו בירושה, דירה עם זכויות בנייה, או רעיון לפרויקט קטן שיכול לייצר רווח. מה שנראה כמו צעד טבעי, מתגלה מהר מאוד כתהליך עמוס בירוקרטיה, מספרים וגורמים שמעורבים, בנק, שמאי, כלכלן, קבלן, עורך דין, ולכולם יש דרישות.
בנק מלווה, לדוגמה, לא בודק רק אם יש קרקע או אם יש יכולת החזר. הוא בודק האם הדוח אפס ריאלי, האם התחזיות מותאמות למחירי השוק, והאם העלויות משקפות את המציאות. במילים פשוטות, הוא רוצה לראות שהפרויקט מתוכנן ברמה שמאפשרת לו לאשר מימון בלי לקחת סיכון מיותר.
ייעוץ פיננסי ליזמי נדל"ן לא נגמר בהיכרות עם גורמי מימון חדשים והוא לא מתבטא במובן של "תכתוב לי דוח", אלא כתהליך מסודר המבוסס על הידיעה של מה הבנק בודק, מה המספרים הריאלים, ואיך הם מתרגמים פרויקט, שהוא לפעמים ההבדל בין החלום של משפחה, למשהו שבאמת אפשר לאשר ולבצע.
הרבה אנשים פונים בטעות ליועץ משכנתאות כי זה מה שהם מכירים, אבל יועצי משכנתאות, מנוסים ככל שיהיו, לרוב עובדים עם נכסים קיימים ועם משפחות שיש להם משכורות קבועות ולא תמיד עם יזמים הצריכים חבילת מימון תפורה אישית, ליווי בניה עם תכנון תזרים לפרויקט והנחות עבודה שמקובלות על שמאים.
ייעוץ פיננסי אמיתי עוזר לראות את כל התמונה: כמה יעלה לבנות, כמה אפשר לקבל מהבנק, האם הרווח היזמי סביר, ואיפה הסיכון. זה נכון בפרויקט של 64 יחידות וגם בפרויקט של בית פרטי אחד.
כשהתכנון הפיננסי מדויק, הדרך למימון הרבה יותר חלקה. וכשהוא לא קיים או לא מבוסס, הרבה פרויקטים פשוט לא יוצאים לדרך.
פגישת היכרות
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם לתיאום פגישה עם דוד.
תודה! קיבלנו את הפרטים.
נחזור אליכם בהקדם לתיאום פגישה.
לקוחות ממליצים
16 בעלי עסקים מספרים, בווידאו ובמילים שלהם, מה השתנה מאז שהתחילו לעבוד עם דוד.
כשהבנתי שדודי הוא זה שמביא את התוצאה הכי טובה, לא היה לי ספק. הוא ניהל בעבורי מו״מ עם בנקים וגופים חוץ־בנקאיים בפרויקטים של תמ״א, והשיג לי מימונים אטרקטיביים במיוחד. כשדודי מייצג אותי, זה כאילו אני שם בעצמי. סומך עליו בעיניים עצומות.
עזרא חקשורייו״ר ובעלים · קבוצת חקשורי השקעות נדל״ן בע״מ
פנינו לדודי כדי לגדול והוא עזר לנו לעשות את זה נכון. הוא פתר לנו פלונטרים מול הבנקים ורואה החשבון, נתן לנו בהירות פיננסית וכלים מדויקים לצמיחה. היום אנחנו יודעים בדיוק איפה אנחנו עומדים, מה צפוי קדימה, ועובדים עם שקט נפשי. כל חברה שרוצה להתקדם באמת צריכה יועץ כמו דודי לצידה.
נועם דאידהמנכ״ל · אלון יסודות בע״מ
דודי בנה לי תחזיות ותזרים, סידר לי מימון מהבנקים, בדיוק כשלא היה לי אוויר. הוא לא רק יועץ, הוא נותן יחס אישי ואכפת לו באמת. אפילו לקח ממני את הטיפול בגבייה מול לקוחות, וזה הוריד לי תיק כבד מהכתפיים. מאז שהצטרף, אני רגוע יותר, העסק יציב יותר, ואני יודע שיש מישהו שמחזיק איתי את המספרים בידיים בטוחות.
ראובן לויקבלן בנייה ותשתיות
בשנה האחרונה דודי ממש נכנס לתוך העסק, ואנחנו מנהלים יחד את כל נושא העובדים והמשכורות. אני חושב שזה מאסט לכל בעל עסק שרוצה לייעל את העסק שלו. דודי הוא פנומן בתחום שלו, התוצאות מדברות בעד עצמן: הרווחים השתפרו פלאים ונשאר יותר רווח בחברה, וזאת המטרה בסוף.
ליאור גלבעלים · House of Beauty
פניתי לדודי כדי להבין באמת מה קורה בעסק שלי. הוא עשה לי סדר במספרים, הביא ביטחון, והיום אני יודע בדיוק כמה אני מרוויח. הוא מקצוען עם נשמה, חלק מהצוות שלי לכל דבר.
דניאל כהןבעלים ומאמן ראשי · קרוספיט עיר דוד ירושלים
לא פגשתי מישהו שעושה את זה טוב יותר מדודי. הוא הצטרף אליי לשיחות עם הבנק, עזר לנו לגייס אשראי, ובנה תהליך מדויק עם סקירות חודשיות. תוך חצי שנה היינו רווחיים וזה לגמרי בזכותו.
גל זוהרבעלים ומאמן ראשי · קרוספיט באקס יהוד
פניתי לדודי כי הייתי צריך סדר במספרים ושקט נפשי. מהר מאוד הבנתי שהוא נכס. מקצוען, זמין, עם ראייה רחבה. אנחנו יושבים כל חודש, עושים סקירה מלאה, וזה שינה לי את הדרך שבה אני מקבל החלטות.
חן אכטלשותף ובעלים · Fit Point מתחם הכושר הוד השרון
חשבתי שאני יודע להתנהל עד שדודי נכנס לתמונה. הוא עשה סדר, חסך לי מאות ואלפי שקלים בחודש, גם בעסק וגם בבית. הוא יודע בדיוק איפה לחתוך, מתי לגייס, ואיך לייצר התנהלות חכמה באמת. ממליץ עליו לכל בעל עסק, במיוחד אם אתם רוצים שקט וביטחון כלכלי.
אורי טוביבעלים · סטודיו לאימוני כושר
כל דבר שקשור לכסף, המשרד של דוד בן עזרא, ודודי היקר, הוא הכתובת המדויקת בשבילכם. דוד והמשרד שלו קיבלו את המפתחות של הכספים בחברה. הוא ה־CFO ומנהל את כל הכספים של Dreemz. אני סומך עליו בעיניים עצומות. הוא עושה את זה בצורה כל כך מקצועית, בתהליך מאוד מדויק ומהיר. אני יכול לשחרר את כל מה שקשור לניהול הכספים ופשוט לישון בראש שקט.
יובל מנצורהמנכ״ל ומייסד · DREEMZ
דודי נתן לי שקט נפשי מלא כדי להתמקד בעבודה שלי, ניהול קמפיינים ולקוחות. הוא טיפל בגיוס הלוואות, שכר, עבודה מול רואי חשבון וכל הצד הפיננסי של החברה. לא היו לי נכסים או ביטחונות, ובכל זאת הוא הצליח להשיג תנאים מעולים מול הבנק. דודי הוא שילוב של קסם ומקצוענות, ואני סומך עליו בעיניים עצומות.
לידור בקמנכ״ל · סוכנות מדיה, פרסום בפייסבוק ובגוגל
מאז שדודי מלווה אותי אני הרבה יותר רגוע, המשימות שלי הרבה יותר מסודרות והיעדים והמטרות שלי ברורים. הוא מעורב ממש בכל התחומים בעסק, מתזרים מזומנים ועד ניהול מכירות וגבייה, הוא פשוט עוזר לבנות את העסק הזה. היום אני יודע בדיוק מה קורה בעסק, כמה כסף יש וכמה יהיה בחודש הבא, מה שמאפשר לי להתמקד בלהגדיל אותו. ממליץ לכל בעל עסק שמרגיש מוצף לצרף את דודי לנבחרת שלו.
איתמר דהןבעלים · MESA בית לנגרים ולעץ
הגענו עם הרבה בלגן סביב הכנסות, הוצאות וחוסר כיוון ודודי עשה סדר. הוא עזר לנו לייצב את העסק, להבין טעויות מראש ולצמוח בצורה נכונה. אנחנו מגיעים מערד כל שבוע בזכות הערך המטורף שהוא נותן לנו גם בניהול תזרים, גם בשיווק וגם בקבלת החלטות. מעבר למקצועיות יש כאן בן אדם שפשוט אכפת לו. אנחנו מרוצים מאוד מהתהליך איתו.
דניאל וצח חכםבעלים · לוח עץ, עבודות עץ בהתאמה אישית
דודי הוא היועץ העסקי שלי והיום גם חבר קרוב. הוא עזר לי לדייק את הבידול של החברה, לבנות תוכנית עבודה ולקבל החלטות עסקיות עם ביטחון. אנחנו נפגשים אחת לשבוע, עובדים לפי יעדים ומשימות וכל מהלך בעסק עובר דרכו. מהתנהלות מול רואה החשבון ועד גיוס הלוואות בתנאים מצוינים. אבל הכי חשוב, הוא נתן לי שקט אמיתי ולישון טוב בלילה.
ניר פרץבעלים · Rugs & Co
התחלתי לעבוד עם דודי כשהעברתי את הסטודיו למקום גדול יותר והייתי צריכה עזרה מקצועית ומימונית. הוא עזר לי להבין את המספרים לעומק, לבנות תחזיות ולהתנהל נכון מול בנקים וחברות אשראי. עם כל טבלאות האקסל והדוחות שהוא בנה לי פתאום ראיתי את התמונה המלאה גם לאחור וגם קדימה. עם דודי יש לי גב אמיתי ושותף לצמיחה.
עדי מזרחימייסדת · LOVE & LIBBY
דודי נתן לי שקט נפשי בהתנהלות מול בנקים, ספקים ולקוחות. הוא עוזר לי לעמוד ביעדים, תמיד זמין כשצריך, ורציני מאוד. אני ממש מבסוט לעבוד איתו, אי אפשר לבקש יותר מזה.
גיל הירשבעל עסק · הפצת פרזול לנגריות
לפני דודי ניסיתי להתמודד עם הכל לבד. מלאים, בנקים, רואי חשבון, כל מה שלא היה לי כוח או חשק להתעסק איתו. דודי נכנס לתמונה, סגר קצוות, עשה סדר ומשך אותי קדימה בדיוק כשצריך. הוא היה שם רגע לפני שהשריפה פורצת ועזר לי לכבות אותה. אם אתם מרגישים שאתם לבד בעסק, הוא בדיוק היד שתאיר לכם את הדרך.
לימור מורברמייסדת ובעלים · FINELAB, מותג לייבוא מוצרי עיצוב
חלק מהעסקים שעבדו איתנו












































שאלות ותשובות
ייעוץ פיננסי ליזמי נדל"ן הוא שירות שנועד לבנות תשתית כלכלית מסודרת לפרויקט, תכנון תקציב, חישוב עלויות, רווח צפוי, תזרים מזומנים, והכנה של דוח אפס לצורך קבלת מימון בנקאי. השירות מתאים לכל מי שמתחיל פרויקט יזמי ולא רוצה להיתקע מול הבנק או להיתפס עם מספרים לא מדויקים.
כי גם אם הפרויקט נשמע טוב, אם הוא לא מוצג נכון לבנק או לגורמי מימון פוחתים הסיכויים שהוא יאושר בתנאים טובים. הבנק בודק את המספרים, יועץ פיננסי שנמצא בצד שלכם יכול להטות את הכף או לפחות לשפר את עלויות המימון בהיקף שעולה פי כמה וכמה על עלות השירות (וכך נוצרת סינרגיה).
דוח אפס כולל את כל הנתונים שהבנק צריך כדי להחליט אם לאשר את המימון: עלויות קרקע ובנייה, תזרים מזומנים, תחזית הכנסות ממכירה, רווח יזמי, לוחות זמנים ועוד. זה לא מסמך טכני, זה תרגום של הפרויקט לשפה כלכלית שהבנק מבין.
יועץ משכנתאות מטפל לרוב בהלוואות לרכישת נכס קיים. יועץ פיננסי ליזמי נדל"ן עובד מול בנקים וגורמי מימון נוספים, ומלווה את הפרויקט, מסייע בשלמת הנתנוים להכנת דוח אפס, ובונה את כל המסגרת הפיננסית שמאפשרת לבנק או גורמי המימון לאשר את הבקשה.
כמה שיותר מוקדם. ברגע שיש מגרש, עסקה, או אפילו בדיקת היתכנות ראשונית, כדאי להתחיל לתכנן את התקציב ואת מבנה המימון. ככה אפשר להימנע מהפתעות בהמשך, ולדעת מה באמת נדרש כדי להוציא את הפרויקט לדרך.
אפשר לקבל אישור עקרוני אך ברוב המקרים לא יתקבל המימון עצמו. כל גוף פיננסי שמלווה פרויקט ידרוש לראות דוח אפס לפני שהוא מאשר מימון. גם גופים חוץ בנקאיים יבקשו לראות תכנון פיננסי מסודר. בלי זה, אין דרך להעריך את הכדאיות של הפרויקט.
בודקים למה. בהרבה מקרים זה קשור להצגה לא נכונה של המספרים או לציפיות לא ריאליות. יועץ פיננסי יכול לבדוק מחדש את הנתונים, לעדכן את הדוח, ולגשת שוב, כשהפעם יש תיק שמדבר בשפה שהבנק יודע לאשר.
זה תלוי בפרויקט ובבנק. במקרים מסוימים אפשר לגייס הון משלים באמצעות הלוואת מזנין או שותף. חשוב לבדוק מראש מה הבנק דורש, ואיך אפשר לבנות תמהיל מימון שמתאים לתנאים שלכם.
רווח יזמי הוא ההפרש בין סך ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות לבין כל ההוצאות על הבנייה, הקרקע, המימון וההוצאות הנלוות. חישוב נכון של הרווח חשוב לא רק בשביל הבנק, אלא גם בשביל לבדוק אם בכלל שווה לצאת לדרך.
תכנון תקציבי זה רק ההתחלה. במהלך הפרויקט יש שינויים, חריגות, לוחות זמנים שנדחים ועלויות שלא תמיד נצפו מראש. ליווי פיננסי שוטף מאפשר להגיב מהר, לעדכן את התזרים ולשמור על שליטה עד המסירה הסופית.